以積欠租金為由請求返還房屋｜日本律師說明起訴、假處分與執行官的斷行

催告函業已寄出，承租人既不給付租金，亦不遷離房屋，電話亦已不通——於日本持有出租不動產的外國事業者，時有此類情形。日本法不許出租人自行取回房屋。縱使契約業經合法解除，房屋的返還仍須經由法院的判決與執行官的執行，循序推進。以下依日本法說明自催告至完成強制執行的實際流程。

一、取回房屋的整體流程與所需期間

• 催告與附條件的解除——以存證信函（日本之內容證明郵件）定期限催告給付，並於同一文書內載明逾期未付則契約當然解除的意旨。此為其後一切程序的起點。
• 自願遷離的協商——解除之後，先就遷離之日、屋內物品的處理及積欠金額的處置進行協商。實務上多以免除一部分積欠換取自願遷離，其所費時日與金錢，通常遠低於訴訟與執行。
• 起訴——協商不成者，提起請求返還房屋並給付未付租金的通常訴訟。二者宜於同一訴訟中一併請求。
• 和解或判決——相當多的案件於訴訟中成立和解，約定遷離之日與積欠的分期給付。和解筆錄與判決同為執行名義。
• 強制執行——承租人仍不遷離者，聲請由執行官執行返還房屋。

自催告至執行完畢，實務上多需數個月。惟所需期間因承租人是否應訴、有無承租人以外的占有人、屋內物品的多寡而有相當差異，不宜一概而論。

二、返還房屋訴訟的主張與舉證

出租人於訴訟上應主張並舉證者，通常為租賃契約的成立與房屋的交付（契約書、匯款紀錄）、租金不給付的期間（租金台帳、存摺的入帳紀錄）、催告及其到達（存證信函的謄本與郵局的證明），以及解除的意思表示及其到達。

應予留意者，依日本的訴訟實務，「業已給付」與「有不足以破壞信賴關係的特別情事」，係由承租人主張並舉證。出租人所應準備者，為積欠與催告的事實；承租人的個別情狀，則俟其提出後再行反駁。惟信賴關係是否業已破壞，終為法院判斷的核心，故承租人過去的繳納情形、協商的經過及出租人的應對，均宜預先整理為書證。

三、承租人以外之人占有房屋時

判決的效力僅及於被告。屋內另有承租人以外之人占有者，僅對承租人取得的判決，即無從據以執行。

• 未經承諾的轉租——承租人未得出租人承諾而轉租者，依日本民法第612條，出租人得解除契約。惟依日本的判例，尚有不足認為背信行為的特別情事者，不得解除。轉租之人自行占有者，須一併列為被告。
• 同住的家屬——通常僅為承租人的占有輔助人，並非獨立的占有人，對承租人的判決即足以執行。
• 法人承租而由其員工居住者——占有人原則上為該法人，員工為占有輔助人。惟員工主張獨立占有者，另生爭執。

為防承租人於訴訟進行中將占有移轉於他人，於起訴之前或同時聲請禁止移轉占有之假處分，甚為重要。經此假處分並由執行官張貼公示書後，縱其後有人受讓占有，仍得逕以對承租人的判決對之執行。聲請時須釋明被保全權利與保全之必要性，並向法務局（提存所）提存擔保金。

四、執行官的催告與斷行

• 聲請與催告——聲請後，執行官親赴現場確認占有的狀況，並公告引渡的期限（原則上為自催告之日起1個月）。相當多的案件於此階段承租人即自行遷離。
• 斷行——期限屆至而仍未遷離者，執行官於指定之日開啟門鎖，將人與物品搬出，並將房屋交付出租人。搬運由執行輔助人（搬家業者）為之。
• 屋內物品的處理——不得逕予丟棄。原則上當場交付承租人；無人受領者則予保管，逾相當期間未領取者，依法定程序拍賣或廢棄。
• 費用的預納——執行官的手續費、搬運費及保管費，均須由聲請的出租人預先繳納。視物品的多寡，實務上常達數十萬日圓，甚或超過100萬日圓。

執行費用於法律上由承租人負擔，惟現實上須先由出租人墊付，其後再向承租人求償。承租人本已無資力者，該筆費用往往無從回收。是否進行至斷行，宜與自願遷離的協商併予衡量。

五、回復原狀、殘留物品與保證人的責任

依日本民法第621條，承租人所負者，係就其可歸責事由所生的毀損負回復原狀的義務；通常使用所生的耗損及因時日經過而生的變化，不在其內。壁紙、榻榻米、地板的更新費用得否請求，即依此一區分而定。日本國土交通省所訂的指針，於實務上廣受援用。

連帶保證人方面，得就積欠的租金、解除後至返還房屋之日止的損害金及回復原狀的費用一併請求。個人所為的保證，須於契約書上載明最高限額，否則不生效力。租金債務保證公司則依其契約代為清償，惟通常定有代償的上限與通知的期限，故發覺積欠時應即通知。

六、承租人為外國人時的聯繫與通譯

• 催告文書宜以日文作成，另附其母語的譯文。日後於訴訟上作為證據者，仍以日文本為準。
• 依日本裁判所法第74條，裁判所使用日文。當事人不諳日文者，由裁判所選任通譯；外文書證須附具日文的譯文。
• 承租人業已出境或行蹤不明者，仍不得逕行處分房屋。宜先調查住民票、在留卡的記載、就業處所及連帶保證人所知的情形；仍無從查明者，得依公示送達進行訴訟。
• 屋內含有承租人視為貴重之物者，於斷行之際易生糾紛。宜於事前以其母語明確告知保管的期限與領取的方法。

七、結語

取回房屋的程序，係由催告、訴訟、執行三者層層相扣而成，任一環節有所疏漏，均將使整體延宕。而最為迅速且最省費用者，往往仍是自願遷離的協商。本所受理於日本持有不動產或經營不動產事業的外國事業者的委任。本所僅受理日語諮詢。

諮詢方式

電話　03-6435-8418（自日本國外撥打時為 +81-3-6435-8418）。受理時間：日本時間上午8時至晚間9時（含週六、週日及國定假日）。亦可透過本網站的洽詢表單提出，全天候24小時受理。

M&A綜合法律事務所（律師法人）　代表律師　土屋勝裕（東京律師公會　登錄字號26775）　日本國東京都港區虎之門四丁目3番1號　森信託城山信託大樓17樓

本文係依令和8年（2026年）8月當時的日本法令及實務所作的一般性說明。個別事件的結論因具體事實而異，並非保證特定結果。