承租人已有数月未付租金，打电话也无人接听。在日本持有出租房产，或者在日本经营房地产业务的境外企业，时常遇到此类情形。此时最容易犯的错误，是自行更换门锁或者把屋内物品搬走。日本的租赁法制对承租人的保护相当周密，拖欠租金一事，并不当然使出租人可以立即收回房屋。以下依据日本法说明处理的要点。
一、拖欠租金并不当然可以解除合同
即使合同写明「迟付租金即可解除合同」，日本的法院也不当然承认该条款的效力。依据日本的判例法理（信赖关系破坏的法理），出租人须先依日本民法第541条定相当期间进行催告，且拖欠的情形已达到足以破坏当事人之间信赖关系的程度，方可解除合同。
实务上，常以3个月左右的拖欠作为一项大致的判断标准，但这并非法律的明文规定，个案的结论仍因承租人以往的付款情况、拖欠的原因、有无诚意协商、出租人的应对等具体事实而异。仅拖欠1个月或2个月即径行解除的，在诉讼中被法院否定的可能性相当高。
二、初期应当立即处理的事项
- 催收的记录化——电话、短信、电子邮件、书面通知，均应保存日期与内容。日后在诉讼上须证明「已经催告」以及「拖欠已达到破坏信赖关系的程度」，这些记录就是关键的证据。
- 通知连带保证人及租金债务担保公司——保证合同大多定有通知的期限，怠于通知的，可能影响其后的请求。租金债务担保公司代为清偿后，即取得对承租人的追偿权。
- 确定拖欠的金额与迟延利息——按月逐笔列出未付的租金、物业费及其他费用。迟延利息依合同的约定；没有约定的，依日本民法所定的法定利率计算。金额未经确定，催告便无从进行。
三、自力救济属于违法，绝不可为
日本法禁止自力救济。即使承租人拖欠租金，下列行为一概不得实施。
- 擅自更换门锁，或者以其他方法使承租人无法进入。
- 未经承租人同意进入屋内。
- 将屋内物品搬走、丢弃，或者径行代为保管。
- 张贴告示、频繁上门或者以言词威吓，迫使承租人自行搬离。
上述行为可能构成侵入住宅罪、损坏器物罪或者盗窃罪，并产生损害赔偿责任，反而使出租人在其后的诉讼中处于不利的地位。日本最高裁判所也曾就租金债务担保公司合同中「可以不经催告而解除」及「视为已经腾退房屋」的条款，认定其违反消费者合同法而无效。无论拖欠的情形多么严重，收回房屋都必须经由法院的程序。
四、以内容证明邮件进行催告并作出解除的意思表示
催告宜以内容证明邮件（日本特有的邮寄证明制度）进行。该制度由日本的邮局证明「于何时、向何人、寄送了何种内容的文书」，日后就有无催告发生争执时，具有决定性的证明力。
记载的事项通常为：拖欠的期间与各月的金额、付款的期限（一般为自送达之日起7日至14日）、逾期未付即解除合同的意旨、腾退房屋的请求。实务上多采用「附条件的解除」，即在同一份文书中一并写明逾期未付时合同当然解除，以免须再次寄送。同时应将同样的内容通知连带保证人。
五、连带保证人、租金债务担保公司与押金
由个人所作的租赁合同的连带保证，是就将来不特定的债务一并提供担保，属于个人最高额保证。依日本民法第465条之2，未在合同书上明确约定最高限额的，该保证合同不发生效力。2020年4月1日以后订立或者续订的合同，尤应确认这一记载。担保公司则依其合同代为清偿，但通常定有通知的期限与代偿的上限。
押金方面，依日本民法第622条之2，押金（日本称「敷金」）在租赁合同终止且承租人腾退房屋时，当然充抵未付租金等债务，出租人只须返还其余额。反之，承租人不得请求「以押金抵付本月的租金」。因此押金并非随时可以动用的担保，其清算的效果，须待腾退房屋之时方始发生。押金通常仅相当于1个月至2个月的租金，拖欠一旦超过此数，损失便逐月扩大。
六、诉讼时效、回收的手段与成本效益
租金债权的诉讼时效（消灭时效），依日本民法第166条，为自债权人知悉可以行使权利时起5年，或者自可以行使权利时起10年，以先届至者为准。各月的租金分别起算，因此长期搁置的，较早期的部分将逐月罹于时效。以内容证明邮件催告的，时效中止6个月；欲使时效中断，须在该期间内提起诉讼或者申请支付令。
- 支付令（日本之支付督促）——向简易裁判所的书记官申请，不经言词辩论即发出命令。对方在2周内未提出异议的，可以附加先予执行宣告而取得执行依据。但支付令只能请求金钱的给付，不能请求腾退房屋。
- 少额诉讼——请求金额在60万日元以下的金钱请求，原则上于1次庭期终结审理并作出判决。
- 通常诉讼——请求腾退房屋的，须提起通常诉讼。实务上多将腾退房屋与拖欠租金的给付一并请求。
- 强制执行——取得执行依据后，可以就承租人的银行存款、工资或者应收账款实施查封；腾退房屋则由执行官执行。但腾退房屋的执行须预缴搬运及保管的费用，视物品的多少，所费常达数十万日元。
拖欠的金额不大时，宜先将诉讼费用、律师报酬及执行费用与实际可以回收的金额相互比较。承租人本无资力的，即使取得胜诉判决也难以变现。此时免除一部分拖欠以换取自愿搬离的协议解除，往往更为实际。
承租人下落不明时，同样不得径行处分房屋。应先调查住民票、工作单位及连带保证人所知的情况；日本律师还可以依日本律师法第23条之2办理律师协会查询。仍无从查明的，可以依公示送达作出解除的意思表示并进行诉讼，取得判决后由执行官执行腾退房屋。所需时日较长，但这是合法的唯一途径。
七、结语
拖欠租金的案件，贵在及早着手。搁置越久，拖欠越多，回收的可能性反而越低。察觉异常时，宜先确保记录并确定金额，再依法定的程序推进，切不可自行收回房屋。本所受理在日本持有房产或者经营房地产业务的境外企业的委托；中国大陆及新加坡的律师代为咨询的，一并受理。
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M&A综合法律事务所（律师法人） 代表律师 土屋胜裕（东京律师协会 登录号码26775） 日本国东京都港区虎之门四丁目3番1号 森信托城山信托大厦17层
本文是依据令和8年（2026年）8月时点的日本法令及实务所作的一般性说明。个案的结论因具体事实而异，并非对特定结果的保证。
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