催告函已经寄出，承租人既不付租金，也不搬离房屋，电话也打不通了——在日本持有出租房产的境外企业，时常遇到此类情形。日本法不允许出租人自行收回房屋。即使合同已经合法解除，房屋的腾退仍须经由法院的判决与执行官的执行，一步一步推进。以下依据日本法说明从催告到强制执行完成的实际流程。
一、收回房屋的整体流程与所需期间
- 催告与附条件的解除——以内容证明邮件（日本特有的邮寄证明制度）定期限催告付款，并在同一份文书中写明逾期未付则合同当然解除的意旨。这是其后一切程序的起点。
- 自愿搬离的协商——解除之后，先就搬离的日期、屋内物品的处理及拖欠金额的处置进行协商。实务上多以免除一部分拖欠换取自愿搬离，其所耗时日与金钱，通常远低于诉讼与执行。
- 起诉——协商不成的，提起请求腾退房屋并支付未付租金的通常诉讼。二者宜在同一诉讼中一并请求。
- 和解或判决——相当多的案件在诉讼中达成和解，约定搬离的日期与拖欠款的分期支付。和解笔录与判决同为执行依据。
- 强制执行——承租人仍不搬离的，申请由执行官执行腾退房屋。
从催告到执行完毕，实务上多需数个月。但所需期间因承租人是否应诉、有无承租人以外的占有人、屋内物品的多少而有相当差异，不宜一概而论。
二、腾退房屋诉讼的主张与举证
出租人在诉讼上应当主张并举证的，通常是租赁合同的成立与房屋的交付（合同书、汇款记录）、租金未付的期间（租金台账、存折的入账记录）、催告及其送达（内容证明邮件的誊本与邮局的证明），以及解除的意思表示及其送达。
应当留意的是，依日本的诉讼实务，「已经付款」以及「存在不足以破坏信赖关系的特别情形」，由承租人主张并举证。出租人所应准备的，是拖欠与催告的事实；承租人的个别情况，则待其提出后再行反驳。但信赖关系是否已经破坏，终究是法院判断的核心，所以承租人以往的付款情况、协商的经过及出租人的应对，均宜事先整理成书证。
三、承租人以外的人占有房屋时
判决的效力只及于被告。屋内另有承租人以外的人占有的，仅对承租人取得的判决无法据以执行。
- 未经同意的转租——承租人未经出租人同意而转租的，依日本民法第612条，出租人可以解除合同。但依日本的判例，尚存在不足以认定为背信行为的特别情形的，不得解除。次承租人自行占有的，须一并列为被告。
- 同住的家属——通常只是承租人的占有辅助人，并非独立的占有人，对承租人的判决即足以执行。
- 法人承租而由其员工居住的——占有人原则上是该法人，员工为占有辅助人。但员工主张独立占有的，会另生争议。
为防止承租人在诉讼进行中将占有转移给他人，在起诉之前或者同时申请禁止移转占有的诉前行为保全（假处分），十分重要。经此保全措施并由执行官张贴公示书后，即使其后有人受让占有，仍可以径以对承租人的判决对其执行。申请时须释明被保全权利与保全的必要性，并向法务局（提存机关）提存担保金。
四、执行官的催告与强制腾退
- 申请与催告——申请后，执行官亲赴现场确认占有的状况，并公告交付的期限（原则上为自催告之日起1个月）。相当多的案件在这一阶段承租人就自行搬离了。
- 强制腾退——期限届至仍不搬离的，执行官在指定的日期打开门锁，将人与物品搬出，并将房屋交付出租人。搬运由执行辅助人（搬家公司）实施。
- 屋内物品的处理——不得径行丢弃。原则上当场交付承租人；无人受领的则予以保管，逾相当期间不领取的，依法定程序拍卖或者废弃。
- 费用的预缴——执行官的手续费、搬运费及保管费，均须由申请的出租人事先缴纳。视物品的多少，实务上常达数十万日元，甚至超过100万日元。
执行费用在法律上由承租人负担，但现实中须先由出租人垫付，其后再向承租人追偿。承租人本来就没有资力的，这笔费用往往无从收回。是否推进到强制腾退，宜与自愿搬离的协商一并权衡。
五、恢复原状、遗留物品与保证人的责任
依日本民法第621条，承租人所负的，是就其可归责事由造成的损坏承担恢复原状的义务；通常使用产生的磨损以及因时日经过产生的变化，不在其内。壁纸、榻榻米、地板的更换费用能否请求，即依这一区分而定。日本国土交通省制定的指引，在实务上被广泛援用。
连带保证人方面，可以就拖欠的租金、解除后至腾退房屋之日为止的损害金及恢复原状的费用一并请求。个人所作的保证，须在合同书上写明最高限额，否则不发生效力。租金债务担保公司则依其合同代为清偿，但通常定有代偿的上限与通知的期限，因此发现拖欠时应立即通知。
六、承租人是外国人时的联络与翻译
- 催告文书宜以日文作成，另附其母语的译文。日后在诉讼上作为证据的，仍以日文本为准。
- 依日本法院组织法（裁判所法）第74条，法院使用日文。当事人不通日文的，由法院选任翻译人员；外文书证须附具日文的译文。
- 承租人已经出境或者下落不明的，同样不得径行处分房屋。宜先调查住民票、在留卡的记载、工作单位及连带保证人所知的情况；仍无从查明的，可以依公示送达进行诉讼。
- 屋内含有承租人视为贵重之物的，在强制腾退时容易产生纠纷。宜事先以其母语明确告知保管的期限与领取的方法。
七、结语
收回房屋的程序，由催告、诉讼、执行三者环环相扣构成，任何一环有疏漏，都会使整体拖延。而最为迅速、最省费用的，往往仍是自愿搬离的协商。本所受理在日本持有房产或者经营房地产业务的境外企业的委托；中国大陆及新加坡的律师代为咨询的，一并受理。
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本文是依据令和8年（2026年）8月时点的日本法令及实务所作的一般性说明。个案的结论因具体事实而异，并非对特定结果的保证。
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