承租人已有數個月未給付租金，去電亦無人接聽。於日本持有出租不動產，或於日本經營不動產事業的外國事業者，時有此類情形。此時最易犯的錯誤，是自行更換門鎖或將屋內物品搬出。日本的租賃法制對承租人的保護甚為周密，積欠租金一事，並不當然使出租人得以立即取回房屋。以下依日本法說明處理的要點。
一、積欠租金並非當然得以解除契約
縱使契約載明「遲延給付租金即得解除契約」，日本的法院亦不當然承認其效力。依日本的判例法理（信賴關係破壞之法理），出租人須先依日本民法第541條定相當期間催告，且積欠的情狀已達足以破壞當事人間信賴關係的程度，方得解除契約。
實務上，常以3個月左右的積欠作為一項概略的判斷基準，惟此並非法律的明文，個案的結論仍依承租人過去的繳納情形、積欠的原因、有無誠意協商、出租人的應對等具體事實而異。僅積欠1個月或2個月即逕行解除者，於訴訟上遭法院否准的可能性甚高。
二、初期應立即處理的事項
- 催繳的紀錄化——電話、簡訊、電子郵件、書面通知，均應留存日期與內容。日後於訴訟上須證明「業已催告」及「積欠已達破壞信賴關係的程度」，此等紀錄即為關鍵的證據。
- 通知連帶保證人及租金債務保證公司——保證契約多定有通知的期限，怠於通知者，可能影響其後的請求。租金債務保證公司代為清償後，即取得對承租人的求償權。
- 確定積欠的金額與遲延利息——按月逐筆列出未付的租金、管理費及其他費用。遲延利息依契約的約定；未有約定者，依日本民法所定的法定利率計算。金額未經確定，催告即無從為之。
三、自力救濟為違法，絕不得為之
日本法禁止自力救濟。縱使承租人積欠租金，下列行為一概不得為之。
- 擅自更換門鎖，或以其他方法使承租人無從進入。
- 未經承租人同意進入屋內。
- 將屋內物品搬出、丟棄，或逕行代為保管。
- 張貼告示、頻繁登門或以言詞脅迫，迫使承租人自行遷離。
上開行為可能構成侵入住居罪、毀損器物罪或竊盜罪，並生損害賠償責任，反使出租人於其後的訴訟中處於不利的地位。日本最高裁判所亦曾就租金債務保證公司契約中「得不經催告而解除」及「視為業已返還房屋」的條款，認其違反消費者契約法而無效。無論積欠的情形如何嚴重，取回房屋均須經由法院的程序。
四、以存證信函為催告並為解除的意思表示
催告宜以存證信函（日本之內容證明郵件）為之。此一制度由日本的郵局證明「於何時、向何人、寄送何等內容的文書」，日後就有無催告發生爭執時，具有決定性的證明力。
記載的事項通常為：積欠的期間與各月的金額、給付的期限（一般為自送達之日起7日至14日）、逾期未付即解除契約的意旨、返還房屋的請求。實務上多採「附條件的解除」，即於同一份文書中一併載明逾期未付時契約當然解除，以免須再行寄送。同時應將同一內容通知連帶保證人。
五、連帶保證人、租金債務保證公司與押金
由個人所為的租賃契約的連帶保證，係就將來不特定的債務一併擔保，屬個人根保證。依日本民法第465條之2，未於契約書上明定最高限額者，該保證契約不生效力。2020年4月1日以後締結或更新的契約，尤應確認此一記載。保證公司則依其契約代為清償，惟通常定有通知的期限與代償的上限。
押金（日本之敷金）方面，依日本民法第622條之2，押金於租賃契約終了且承租人返還房屋時，當然充當未付租金等債務，出租人僅須返還其餘額。反之，承租人不得請求「以押金抵充本月的租金」。故押金並非隨時得以動用的擔保，其清算的效果，須待返還房屋之時方始發生。押金通常僅相當於1個月至2個月的租金，積欠一旦超過此數，損失即逐月擴大。
六、消滅時效、回收的手段與成本效益
租金債權的消滅時效，依日本民法第166條，為自債權人知悉得行使權利時起5年，或自得行使權利時起10年，以先屆至者為準。各月的租金分別起算，故長期放置者，較早期的部分將逐月罹於時效。以存證信函催告者，時效不完成6個月；欲使時效中斷，須於該期間內提起訴訟或聲請支付命令。
- 支付命令（日本之支付督促）——向簡易裁判所的書記官聲請，不經言詞辯論即發命令。對方於2週內未提出異議者，得附加假執行宣告而取得執行名義。惟支付命令僅得請求金錢的給付，不得請求返還房屋。
- 少額訴訟——請求金額在60萬日圓以下的金錢請求，原則上於1次期日終結審理並為判決。
- 通常訴訟——請求返還房屋者，須提起通常訴訟。實務上多將返還房屋與積欠租金的給付一併請求。
- 強制執行——取得執行名義後，得就承租人的銀行存款、薪資或應收帳款實施扣押；返還房屋則由執行官執行。惟返還房屋的執行須預納搬運及保管的費用，視物品的多寡，所費常達數十萬日圓。
積欠的金額不大時，宜先將訴訟費用、律師報酬及執行費用與實際可得回收的金額相互比較。承租人本無資力者，縱獲勝訴判決亦難以變現。此時免除一部分積欠以換取自願遷離的合意解除，往往較為實際。
承租人下落不明時，亦不得逕行處分房屋。應先調查住民票、就業處所及連帶保證人所知的情形；日本律師並得依日本律師法第23條之2辦理律師公會查詢。仍無從查明者，得依公示送達為解除的意思表示並進行訴訟，取得判決後由執行官執行返還房屋。所需時日較長，惟此為合法的唯一途徑。
七、結語
積欠租金的案件，貴在及早著手。放置愈久，積欠愈增，回收的可能性反而愈低。發覺異狀時，宜先確保紀錄並確定金額，再依法定的程序推進，切不可自行取回房屋。本所受理於日本持有不動產或經營不動產事業的外國事業者的委任；由台灣、香港及澳門的律師代為諮詢者，亦同樣受理。
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本文係依令和8年（2026年）8月當時的日本法令及實務所作的一般性說明。個別事件的結論因具體事實而異，並非保證特定結果。
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