차임 연체를 이유로 하는 건물 명도｜일본 변호사가 설명하는 소송, 점유이전금지 가처분과 집행관의 단행

최고서는 이미 보냈으나 임차인은 차임을 내지도 아니하고 나가지도 아니하며, 전화도 더는 연결되지 아니합니다. 일본에 임대용 부동산을 보유한 외국 사업자가 드물지 않게 마주하는 상황입니다. 일본법은 임대인이 스스로 건물을 되찾는 것을 허용하지 아니합니다. 계약이 적법하게 해지되었더라도 건물의 명도는 법원의 판결과 집행관의 집행을 거쳐 한 단계씩 실현됩니다. 이하에서는 일본법에 근거하여 최고에서 강제집행의 완료에 이르는 실제의 절차를 설명합니다.

Contents

1. 명도에 이르는 전체 절차와 소요 기간
2. 명도 소송에서의 주장과 입증
3. 임차인 외의 사람이 점유하고 있는 경우
4. 집행관의 명도 최고와 단행
5. 원상회복, 잔존 물건과 보증인의 책임
6. 임차인이 외국인인 경우의 연락과 통역
7. 맺음말
문의 방법

1. 명도에 이르는 전체 절차와 소요 기간

최고와 조건부 해지 — 내용증명 우편으로 기한을 정하여 지급을 최고하고, 같은 문서에 기한 내에 지급이 없으면 계약이 당연히 해지된다는 뜻을 함께 기재합니다. 이후의 모든 절차가 이 문서에서 출발합니다.
임의 명도의 협의 — 해지 후에는 먼저 퇴거일, 실내 물건의 처리, 연체액의 처리에 관하여 협의합니다. 실무상 연체액의 일부를 면제하고 자진 퇴거를 받는 방식이 많으며, 소요되는 시간과 비용이 소송·집행보다 훨씬 적습니다.
소 제기 — 협의가 이루어지지 아니하면 건물의 명도와 미지급 차임의 지급을 구하는 통상소송을 제기합니다. 두 청구는 같은 소송에서 함께 하는 것이 바람직합니다.
화해 또는 판결 — 상당수의 사건이 소송 중에 화해로 종결되며, 퇴거일과 연체액의 분할 지급을 정합니다. 화해조서는 판결과 마찬가지로 집행권원이 됩니다.
강제집행 — 그럼에도 퇴거하지 아니하면 집행관에 의한 명도의 집행을 신청합니다.

최고에서 집행의 완료까지 실무상 여러 달이 걸리는 경우가 많습니다. 다만 임차인이 응소하는지 여부, 임차인 외의 점유자가 있는지 여부, 실내 물건의 양에 따라 기간의 차이가 크므로 일률적으로 말하기는 어렵습니다.

2. 명도 소송에서의 주장과 입증

임대인이 소송에서 주장·입증하여야 할 사항은 통상 임대차계약의 성립과 건물의 인도(계약서, 송금 기록), 차임이 지급되지 아니한 기간(차임 대장, 예금통장의 입금 기록), 최고와 그 도달(내용증명 우편의 등본과 우체국의 증명), 그리고 해지의 의사표시와 그 도달입니다.

유의할 점은 일본의 소송 실무에서 「이미 지급하였다」는 사실과 「신뢰관계를 파괴하지 아니한다고 볼 특별한 사정이 있다」는 사실은 임차인이 주장·입증한다는 것입니다. 따라서 임대인이 준비할 것은 연체와 최고의 사실이며, 임차인의 개별 사정은 그가 제출한 뒤에 반박하면 됩니다. 다만 신뢰관계가 파괴되었는지 여부는 결국 법원 판단의 핵심이므로, 임차인의 종전 납부 상황, 협의의 경과, 임대인의 대응을 미리 서증으로 정리하여 두어야 합니다.

3. 임차인 외의 사람이 점유하고 있는 경우

판결의 효력은 피고에게만 미칩니다. 실내에 임차인 아닌 사람이 점유하고 있으면 임차인만을 상대로 받은 판결로는 집행할 수 없습니다.

무단 전대 — 임차인이 임대인의 승낙 없이 전대한 때에는 일본 민법 제612조에 따라 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 일본의 판례에 의하면 배신적 행위라고 인정하기에 부족한 특별한 사정이 있는 때에는 해지할 수 없습니다. 전차인이 스스로 점유하고 있으면 함께 피고로 삼아야 합니다.
동거 가족 — 통상 임차인의 점유보조자에 그치고 독립한 점유자가 아니므로, 임차인에 대한 판결로 집행할 수 있습니다.
법인이 임차하여 그 종업원이 거주하는 경우 — 점유자는 원칙적으로 그 법인이고 종업원은 점유보조자입니다. 다만 종업원이 독립한 점유를 주장하면 별도의 다툼이 생깁니다.

임차인이 소송 진행 중에 점유를 다른 사람에게 넘기는 것을 막기 위하여, 소 제기 전 또는 이와 동시에 점유이전금지 가처분을 신청하는 것이 매우 중요합니다. 이 가처분을 받아 집행관이 공시서를 게시하여 두면, 그 후에 점유를 넘겨받은 사람이 있더라도 임차인에 대한 판결로 그 사람에게 집행할 수 있습니다. 신청에는 피보전권리와 보전의 필요성을 소명하고 법무국(공탁소)에 담보금을 공탁하여야 합니다.

4. 집행관의 명도 최고와 단행

신청과 명도의 최고 — 신청을 받으면 집행관이 현장에 나가 점유의 상황을 확인하고, 인도의 기한(원칙적으로 최고일로부터 1개월)을 공고합니다. 적지 아니한 사건이 이 단계에서 임차인의 자진 퇴거로 마무리됩니다.
단행 — 기한이 지나도 퇴거하지 아니하면 집행관이 지정된 날에 문을 열고 사람과 물건을 밖으로 내어 건물을 임대인에게 인도합니다. 운반은 집행보조자(운송업자)가 담당합니다.
실내 물건의 처리 — 임의로 폐기할 수 없습니다. 원칙적으로 그 자리에서 임차인에게 인도하고, 인도할 수 없는 것은 보관한 다음 상당한 기간 내에 찾아가지 아니하면 법정의 절차에 따라 매각하거나 폐기합니다.
비용의 예납 — 집행관의 수수료, 운반비, 보관비는 모두 신청인인 임대인이 미리 납부하여야 합니다. 물건의 양에 따라 실무상 수십만 엔에 이르고, 100만 엔을 넘는 경우도 있습니다.

집행비용은 법률상 임차인의 부담이나, 현실적으로는 임대인이 먼저 지출한 뒤 임차인에게 청구하게 됩니다. 임차인에게 애초에 자력이 없으면 이 비용은 회수하지 못하는 경우가 많습니다. 단행까지 나아갈 것인지는 자진 퇴거의 협의와 견주어 판단하는 것이 바람직합니다.

5. 원상회복, 잔존 물건과 보증인의 책임

일본 민법 제621조에 따라 임차인이 부담하는 것은 자신에게 귀책사유가 있는 손상에 관한 원상회복의 의무이며, 통상의 사용으로 생긴 마모와 시간의 경과에 따른 변화는 여기에 포함되지 아니합니다. 벽지, 다다미, 바닥의 교체 비용을 청구할 수 있는지도 이 구분에 따라 정하여집니다. 일본 국토교통성이 정한 지침이 실무에서 널리 원용됩니다.

연대보증인에 대하여는 연체 차임, 해지 후 명도일까지의 손해금, 원상회복 비용을 함께 청구할 수 있습니다. 개인이 하는 보증은 계약서에 극도액(최고한도액)을 기재하지 아니하면 효력이 없습니다. 임대료 채무보증회사는 자신의 계약에 따라 대위변제를 하나 통상 대위변제의 상한과 통지의 기한이 정하여져 있으므로, 연체를 발견한 때에 곧바로 통지하여야 합니다.

6. 임차인이 외국인인 경우의 연락과 통역

최고서는 일본어로 작성하고 임차인의 모국어 번역문을 함께 붙이는 것이 바람직합니다. 뒷날 소송에서 증거로 쓰는 것은 일본어본입니다.
일본 재판소법 제74조에 따라 법원에서는 일본어를 사용합니다. 일본어를 알지 못하는 당사자에게는 법원이 통역인을 선임하며, 외국어 서증에는 일본어 번역문을 붙여야 합니다.
임차인이 이미 출국하였거나 소재가 불명한 때에도 건물을 임의로 처분할 수는 없습니다. 주민표, 재류카드의 기재, 근무처, 연대보증인이 알고 있는 사정을 먼저 조사하고, 그럼에도 알 수 없는 때에는 공시송달로 소송을 진행합니다.
실내에 임차인이 귀중하게 여기는 물건이 있는 때에는 단행 당일에 분쟁이 생기기 쉽습니다. 보관의 기한과 수령의 방법을 미리 모국어로 분명히 알려 두어야 합니다.

7. 맺음말

건물의 명도는 최고, 소송, 집행의 세 단계가 사슬처럼 이어진 절차이며, 어느 한 곳에 빠진 것이 있으면 전체가 지연됩니다. 그리고 가장 빠르고 비용이 적게 드는 길은 여전히 자진 퇴거의 협의인 경우가 많습니다. 본 사무소는 일본에 부동산을 보유하거나 부동산 사업을 영위하는 외국 사업자의 위임을 수임하고 있으며, 한국 법무법인을 통한 문의도 받고 있습니다.