연체 차임(임대료)의 회수 요점｜일본 변호사가 설명하는 계약 해지의 문턱, 최고, 보증인과 강제집행

임차인이 몇 달째 차임을 내지 않고, 전화를 걸어도 받지 않습니다. 일본에 임대용 부동산을 보유하거나 일본에서 부동산 사업을 영위하는 외국 사업자가 드물지 않게 마주하는 상황입니다. 이때 가장 저지르기 쉬운 잘못이, 스스로 자물쇠를 바꾸거나 실내의 물건을 밖으로 내놓는 일입니다. 일본의 임대차 법제는 임차인을 두텁게 보호하고 있어, 차임의 연체만으로 임대인이 곧바로 건물을 되찾을 수 있는 것은 아닙니다. 이하에서는 일본법에 근거하여 대응의 요점을 설명합니다.

Contents

1. 차임의 연체가 곧바로 계약의 해지로 이어지지는 아니한다
2. 초기에 즉시 처리하여야 할 사항
3. 자력구제는 위법하며 결코 하여서는 아니 된다
4. 내용증명 우편에 의한 최고와 해지의 의사표시
5. 연대보증인, 보증회사와 보증금
6. 소멸시효, 회수의 수단과 비용 대비 효과
7. 맺음말
문의 방법

1. 차임의 연체가 곧바로 계약의 해지로 이어지지는 아니한다

계약서에 「차임의 지급을 지체하면 곧바로 계약을 해지할 수 있다」고 정하여져 있더라도, 일본의 법원이 그 조항의 효력을 당연히 인정하는 것은 아닙니다. 일본의 판례 법리인 신뢰관계 파괴의 법리에 따라, 임대인은 먼저 일본 민법 제541조에 따라 상당한 기간을 정하여 최고하여야 하며, 연체의 정도가 당사자 사이의 신뢰관계를 파괴하였다고 인정될 만한 수준에 이르러야 비로소 해지가 인정됩니다.

실무상 3개월 정도의 연체를 하나의 대략적인 기준으로 보는 경우가 많으나, 이는 법률에 명문으로 규정된 바가 아닙니다. 개별 사건의 결론은 임차인의 종전 납부 상황, 연체의 원인, 성실히 협의에 응하였는지 여부, 임대인의 대응 등 구체적 사실관계에 따라 달라집니다. 1개월 내지 2개월의 연체만으로 해지한 경우에는 소송에서 해지가 부정될 가능성이 높습니다.

2. 초기에 즉시 처리하여야 할 사항

독촉의 기록화 — 전화, 문자메시지, 전자우편, 서면 통지에 관하여 그 일시와 내용을 남겨 둡니다. 뒷날 소송에서 「최고를 하였다는 사실」과 「연체가 신뢰관계를 파괴할 정도에 이르렀다는 사실」을 증명하여야 하며, 이러한 기록이 바로 그 핵심 증거가 됩니다.
연대보증인 및 임대료 채무보증회사에 대한 통지 — 보증계약에는 통지의 기한이 정하여져 있는 경우가 많고, 통지를 게을리하면 그 후의 청구에 영향을 줄 수 있습니다. 보증회사가 대위변제를 한 때에는 임차인에 대한 구상권을 취득합니다.
연체액과 지연손해금의 확정 — 미납 차임, 관리비, 그 밖의 비용을 월별로 하나하나 정리합니다. 지연손해금은 계약의 약정에 따르고, 약정이 없는 때에는 일본 민법이 정하는 법정이율에 따릅니다. 금액이 확정되지 아니하면 최고 자체가 성립하지 아니합니다.

3. 자력구제는 위법하며 결코 하여서는 아니 된다

일본법은 자력구제를 금지합니다. 임차인이 아무리 차임을 연체하고 있더라도 다음의 행위는 일절 하여서는 아니 됩니다.

임의로 자물쇠를 교체하거나 그 밖의 방법으로 임차인이 출입할 수 없게 하는 행위.
임차인의 동의 없이 실내에 들어가는 행위.
실내의 물건을 밖으로 내놓거나 폐기하거나 임의로 보관하는 행위.
고지문을 붙이거나 반복하여 찾아가거나 위압적인 언사를 사용하여 임차인을 스스로 나가게 만드는 행위.

이러한 행위는 일본 형법상 주거침입죄, 손괴죄 또는 절도죄에 해당할 수 있고 손해배상책임을 발생시키며, 오히려 임대인을 그 후의 소송에서 불리한 지위에 놓이게 합니다. 일본 최고재판소도 임대료 채무보증회사의 계약에 있는 「최고 없이 해지할 수 있다」는 조항 및 「명도된 것으로 본다」는 조항에 관하여 소비자계약법에 위반되어 무효라고 판단한 바 있습니다. 연체의 정도가 아무리 심하더라도 건물을 되찾는 일은 반드시 법원의 절차를 거쳐야 합니다.

4. 내용증명 우편에 의한 최고와 해지의 의사표시

최고는 내용증명 우편으로 하는 것이 바람직합니다. 이는 일본의 우체국이 「언제, 누구에게, 어떠한 내용의 문서를 보냈는가」를 증명하는 제도로서, 뒷날 최고의 유무가 다투어질 때 결정적인 증명력을 가집니다.

기재할 사항은 통상 연체의 기간과 월별 금액, 지급의 기한(일반적으로 도달일로부터 7일 내지 14일), 기한 내에 지급하지 아니하면 계약을 해지한다는 취지, 그리고 건물의 명도 청구입니다. 실무상으로는 「조건부 해지」를 많이 활용합니다. 즉 같은 문서에 기한 내에 지급이 없으면 계약이 당연히 해지된다는 뜻을 함께 기재하여, 다시 한 번 발송할 필요가 없도록 합니다. 같은 내용을 연대보증인에게도 통지하여야 합니다.

5. 연대보증인, 보증회사와 보증금

개인이 임대차계약에 관하여 하는 연대보증은 장래의 불특정한 채무를 일괄하여 담보하는 것이므로 개인 근보증에 해당합니다. 일본 민법 제465조의2에 따라 계약서에 극도액(최고한도액)을 정하지 아니한 보증계약은 효력이 없습니다. 2020년 4월 1일 이후에 체결되거나 갱신된 계약에서는 이 기재를 반드시 확인하여야 합니다. 보증회사는 자신의 계약에 따라 대위변제를 하나, 통상 통지의 기한과 대위변제의 상한이 정하여져 있습니다.

보증금(일본의 「敷金」)에 관하여는 일본 민법 제622조의2가 정하고 있습니다. 보증금은 임대차가 종료하고 임차인이 건물을 명도한 때에 미납 차임 등의 채무에 당연히 충당되고, 임대인은 그 잔액만을 반환하면 됩니다. 반대로 임차인이 「보증금으로 이번 달 차임을 충당하여 달라」고 청구할 수는 없습니다. 따라서 보증금은 수시로 꺼내 쓸 수 있는 담보가 아니며, 그 정산의 효과는 명도의 시점에 비로소 발생합니다. 보증금은 통상 1개월분 내지 2개월분의 차임에 상당하는 데 그치므로, 연체가 이를 넘어서면 손실은 매월 확대됩니다.

6. 소멸시효, 회수의 수단과 비용 대비 효과

차임채권의 소멸시효는 일본 민법 제166조에 따라, 채권자가 권리를 행사할 수 있음을 안 때부터 5년, 또는 권리를 행사할 수 있는 때부터 10년 중 먼저 도래하는 때에 완성합니다. 각 월의 차임마다 따로 진행하므로, 오래 방치하면 이른 시기의 부분부터 차례로 시효가 완성됩니다. 내용증명 우편에 의한 최고는 시효의 완성을 6개월간 유예할 뿐이며, 시효를 갱신하려면 그 기간 내에 소를 제기하거나 지급명령을 신청하여야 합니다.

지급명령(일본의 지급독촉) — 간이재판소의 서기관에게 신청하며, 변론 없이 명령이 발령됩니다. 상대방이 2주 이내에 이의를 제기하지 아니하면 가집행 선고를 붙여 집행권원을 취득할 수 있습니다. 다만 지급명령으로는 금전의 지급만을 구할 수 있고 건물의 명도를 구할 수는 없습니다.
소액소송 — 청구금액이 60만 엔 이하인 금전 청구에 관하여 원칙적으로 1회의 기일에 심리를 마치고 판결을 선고합니다.
통상소송 — 건물의 명도를 구하려면 통상소송을 제기하여야 합니다. 실무상 명도 청구와 연체 차임의 지급 청구를 함께 제기합니다.
강제집행 — 집행권원을 취득한 후에는 임차인의 은행예금, 급여, 매출채권에 대하여 압류할 수 있고, 건물의 명도는 집행관이 집행합니다. 다만 명도의 집행에는 운반 및 보관의 비용을 예납하여야 하며, 물건의 양에 따라 수십만 엔에 이르는 경우가 적지 아니합니다.

연체액이 크지 아니한 때에는 소송비용, 변호사보수, 집행비용과 실제로 회수할 수 있는 금액을 먼저 비교하는 것이 바람직합니다. 임차인에게 애초에 자력이 없다면 승소판결을 받더라도 현실적인 회수는 어렵습니다. 이러한 경우에는 연체액의 일부를 면제하는 대신 자진하여 퇴거하도록 하는 합의해지가 오히려 실질적인 해결이 되는 경우가 많습니다.

임차인의 소재가 불명한 때에도 건물을 임의로 처분할 수는 없습니다. 먼저 주민표, 근무처, 연대보증인이 알고 있는 사정을 조사하여야 하며, 일본 변호사는 일본 변호사법 제23조의2에 따라 변호사회 조회를 할 수도 있습니다. 그럼에도 소재를 알 수 없는 때에는 공시송달의 방법으로 해지의 의사표시를 하고 소송을 진행하여, 판결을 받은 후 집행관에 의하여 명도를 집행합니다. 시간은 더 걸리나 이것이 적법한 유일한 방법입니다.

7. 맺음말

차임 연체 사건은 일찍 착수할수록 유리합니다. 방치할수록 연체액은 늘어나고 회수의 가능성은 오히려 낮아집니다. 이상을 감지한 때에는 먼저 기록을 확보하고 금액을 확정한 다음, 법이 정한 절차에 따라 진행하여야 하며, 결코 스스로 건물을 되찾으려 하여서는 아니 됩니다. 본 사무소는 일본에 부동산을 보유하거나 부동산 사업을 영위하는 외국 사업자의 위임을 수임하고 있으며, 한국 법무법인을 통한 문의도 받고 있습니다.